如何做好敏感性分析

栏目:利用 来源:中国公益报道网 时间:2019-07-12

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投资工作中,敏感性分析表的应用十分广泛,最常见的是招拍挂项目中,我们需要看到利润率/IRR随着地价的变化,以明晰我们的举牌空间。


当然,敏感性分析表的用途可远不止如此,比如通过它我们还可以做售价-利润率敏感性分析,成本-利润率敏感性分析,售价&地价-利润率敏感性分析,成本&地价-利润率敏感性分析等等。熟练掌握这个技巧以后,我们甚至可以做任何单变量及双变量的敏感性分析。


但是,很多朋友却对敏感性分析表的操作非常陌生,过于依赖测算表格的现有公式链接而无法灵活使用,或者测算公式出现问题以后也不知如何修改。这篇文章我们就一起来系统梳理一下敏感性分析,解决工作中的理解及操作障碍。为了便于大家理解,我从以下4个方面进行阐述:


1.      理解敏感性分析表

2.      单变量敏感性分析

3.      双变量敏感性分析

4.      多变量敏感性分析


以上4个部分由浅到深,重点在2、3、4部分。



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1、理解敏感性分析表


我们首先通过一个最简单的案例来理解Excel敏感性分析表的基本框架及操作要点。敏感性分析在Excel中主要通过“模拟运算表”实现。


通过计算不同成本、不同售价下的利润率,回报率等测算结果的敏感性分析,在实际的测算和投资工作中较为常见。这类问题的基本操作步骤如下:


(1)输入你需要测算的变量数据,例如:在列填入成本,在行填入售价。


(2)输入你需要的计算公式,例如:测算利润率=(售价-成本)/成本。到这一步形成了你的基本计算模型。


(3)接下来是建立,成本和售价变得的双敏感性分析,也是关键一步。首先建立列和行的变量数据。


(4)在行和列的交叉点,输入=基本计算公式的单元格。我在这里的公式是=D2


(5)全选你的敏感性计算区域,选择数据,插入模拟分析-模拟运算表。


(6)行选择对应的售价,列选择对应的成本,点击确定,大功告成,形成了不同售价,不同成本对应的利润率变化的双敏感性分析表,减少了手动计算的工作量。


这里需要注意,计算公式内的变量和公式一定要和敏感性内的引用源数据保持一致。


这其实就是一个最简单的双变量敏感性分析,理解这个步骤以后,我们再看后续部分就轻松多了。


02


2、单变量敏感性分析


常用的单变量敏感性分析表有:地价-利润率,售价-利润率,成本-利润率;地价-IRR,售价- IRR,成本- IRR。操作基本一致,我们以地价-利润率敏感性分析为例做演示。


(1)输入你需要测算的变量数据,在列填入起始地价130(万元/亩),这里务必注意:要同步将测算表中计算土地成本的亩单价链接到此处的130(万元/亩),否则通过模拟运算表计算出来的利润率不会有变化。


大家可以理解为:敏感性分析表中的地价变化—>测算表中土地成本变化—>测算表中利润率变化—>敏感性分析表中的利润率变化。


在行填入售价;由于我们只需要分析利润率随地价的变化,因此这里的售价我们可不用填写。


(2)输入你需要的计算公式,测算利润率=利润表对应的利润率。


(3)接下来是建立,地价-利润率单敏感性分析,也是关键一步。首先建立列和行的变量数据,列为地价(亩单价)变量数据;行理应为售价数据,在此我们不用填写,保留空格即可。


(4)在行和列的交叉点,输入=基本计算公式的单元格。我在这里的公式是=C2


(5)全选你的敏感性计算区域,选择数据,插入模拟分析-模拟运算表。


(6)行选择对应的售价(此处为“空格”,但仍然要选择),列选择对应的地价,点击确定,形成了不同地价(亩单价)对应的利润率变化的单敏感性分析表。


更换不同的行、列数据,我们便可得出售价-利润率,成本-利润率,地价-IRR,售价- IRR,成本- IRR的单敏感性分析表,大家可自行尝试。



03


3、双变量敏感性分析


双变量敏感性分析的操作步骤同第1部分基本一致,在此就不赘述了。只是需要强调一点,敏感性分析表中所应用到的成本及售价数据,相应地要将测算表中对应的成本及售价数据链接到此处,否则利润率不会变化。

 

04


4、多变量敏感性分析


理论上,在测算表中是没办法实现多变量敏感性分析的,在这里的多变量敏感性分析主要还是指的双变量敏感性分析,不过是其中的一个变量由多维横向数据构成而已,类似这样的情况:


第3部分的双变量敏感性分析,售价的变化只能体现单个业态的变化,即要么是高层售价和地价构成双变量去反映利润率的变化,要么是商铺售价或者公寓售价。而这种情况是高层、商铺、公寓的售价同时按一定幅度(上面案例为5%)变化后,与地价构成双变量去反映利润率的变化。相比单一业态售价,这种情况更适合我们的实际情况一些,这种敏感性分析操作步骤也更加繁琐一些。接下来,我们演示一下主要步骤:


(1)搭建如下表格框架:


黄色部分表示,当前我们定价为高层15000,商铺25000,公寓20000,我们在此价格基础上按5%的梯度进行调整;蓝色表示地价的变化,此处变化幅度为10万/亩;中间白色部分为利润率的变化情况。


注意,同前面一样,130需要链接到测算表中的地价,85%同样需要链接到测算表中售价,以此来触发测算表中的地价、售价变化。


130如何链接比较简单,关键在于85%的链接,需要将“销售预测表”中的:


高层售价链接为=敏感性分析!$L$6*敏感性分析!I3(其实就是15000*85%);

商铺售价链接为=敏感性分析!$L$7*敏感性分析!I3(其实就是25000*85%);

公寓售价链接为=敏感性分析!$L$8*敏感性分析!I3(其实就是20000*85%)。


这么做的目的,就是为了把85%带入到测算表的计算过程中。


好了,基础工作到这里便差不多了,选中计算范围,点击数据-模拟分析-模拟运算表,设置引用的行、列单元格:


点击确定,便出现结果:


如果出现数据不动的情况,可能是“计算选项”勾选为“手动”的原因,可以依次点击“公式”-“计算选项”-“自动”切换即可。


好了,以上是敏感性分析演示的基本操作,大家不用按部就班,主要是明白其中计算的逻辑,掌握这个逻辑以后,就可以按照自己的需求去设置自己想要的敏感性分析结果了,别小看这个工具,有时候为了能把数据展现得更加清晰,这个工具可以省去大量的人工劳动呢!

 

总之,能够帮助到大家,提升一丢丢工作效率,我就很开心了。



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